Bail commercial, comprendre son contrat

Le bail commercial, dit « 3-6-9 », encadre les relations entre un propriétaire et un locataire pour l’occupation d’un local artisanal, industriel et commercial. Ce contrat permet une plus grande flexibilité contractuelle que le bail rural. Par exemple, contrairement au bail rural qui autorise tous types de production agricole sans restriction possible et certaines activités agritouristiques, la clause de destination du bail commercial est totalement libre. Elle doit être explicitement rédigée, afin de délimiter les activités potentielles.

Durée flexible

La durée d’un bail commercial est flexible mais doit être d’au moins neuf ans. Au-delà de douze ans, le contrat relève du bail emphytéotique notarié. Seule exception à cette durée minimale, le bail « dérogatoire ou précaire », dont la durée ne peut pas excéder trois ans. « Ce type de bail est adapté pour un point de vente saisonnier par exemple », constate Me Anne-Sophie Vargues, avocate en droit des affaires à Bordeaux.

En respectant un préavis de six mois, le locataire peut résilier son bail tous les trois ans, d’où son nom. Le bailleur peut également résilier, mais uniquement pour des raisons spécifiques telles que des travaux ou des changements sur l’immeuble. « Bien sûr, si un manquement du locataire est constaté, le bailleur peut également demander la résiliation devant le tribunal judiciaire », rassure-t-elle.

Résiliation — Renouvellement

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement, par tacite reconduction, à l’échéance des neuf ans, et à défaut d’une indemnité d’éviction, à condition d’être immatriculé au registre national des entreprises (RNE) ou au RCS, pendant les trois dernières années (1). Le renouvellement peut être tacite, si aucun congé n’est donné ou expresse, sur demande du locataire.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité dans certains cas, comme l’inexécution des obligations par le locataire ou la cessation injustifiée de l’exploitation. En cas de reconstruction de l’immeuble, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour louer dans le nouvel immeuble. « Les indemnités d’éviction font l’objet d’un important contentieux », constate Me Anne-Sophie Vargues.

Sous-location — Cession

Contrairement aux baux ruraux, la sous-location est possible avec l’accord préalable du bailleur. « En cas de sous-location à un prix supérieur, le bailleur peut demander une révision du loyer dans les deux ans suivant la connaissance du prix », alerte-t-elle.

Concernant la cession du bail commercial, le bailleur ne peut interdire la cession si elle fait partie de la cession du fonds de commerce. Il peut cependant limiter cette cession par des clauses d’agrément, d’information ou un droit de préemption.

Révision triennale du loyer

Le loyer est librement négocié entre les parties, sans encadrement préfectoral. Il peut être fixe, comme un fermage, ou proportionnel, comme un métayage : on parle alors de « clause recettes ». Tous les trois ans, le bailleur ou le locataire peut demander une révision de loyer basée sur l’évolution de la valeur locative du local. Si cette évolution de la valeur locative dépasse l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’augmentation de loyer est plafonnée à l’évolution de l’indice, qui elle-même est limitée à 10 % par an.

Charges

Les charges récupérables par le bailleur doivent être strictement listées dans le contrat, conformément à la loi Pinel de 2014, avec une répartition détaillée entre le bailleur et le locataire. Les charges comprennent des catégories comme les réparations, l’entretien et les taxes locatives. Le bailleur doit les justifier en fournissant annuellement un état récapitulatif.